La tassazione della plusvalenza immobiliare
per italiani residenti in Italia.
Aliquote, abbattimenti, convenzione fiscale Francia-Italia. Una guida completa aggiornata al 2026, con un caso concreto calcolato.
- Lettura circa 12 min
- Aggiornata aprile 2026
- Fonti impots.gouv.fr · BOFIP · Conv. 1989
- 1.Il principio: chi paga cosa, dovequi →
- 2.Le aliquote francesi 2026leggere →
- 3.Gli abbattimenti per durataleggere →
- 4.La sopratassa sui plusvalori elevatileggere →
- 5.La convenzione Francia-Italialeggere →
- 6.Il rappresentante fiscaleleggere →
- 7.Un caso concreto calcolatoleggere →
- 8.Gli errori da evitareleggere →
Il principio: chi paga cosa, dove.
La plusvalenza sulla vendita di un immobile situato in Francia è tassata dove si trova il bene. Un principio antico, ripreso dalla convenzione bilaterale Francia-Italia del 1989.
Quando un residente italiano vende una seconda casa a Nizza, Mentone o in qualunque comune francese, la plusvalenza eventualmente generata rientra in una doppia giurisdizione: quella francese, perché il bene si trova in Francia; quella italiana, perché il venditore è fiscalmente residente in Italia.
L'articolo 13 della convenzione fiscale bilaterale firmata il 5 ottobre 1989 risolve il potenziale conflitto: il diritto di imposizione principale spetta allo Stato in cui si trova l'immobile. Nel nostro caso, la Francia. L'Italia conserva un diritto di imposizione residua, ma concede un credito d'imposta (articolo 24-1-a) pari all'imposta effettivamente pagata in Francia, per evitare la doppia imposizione.
In pratica, per la maggior parte delle vendite oltre i 5 anni dall'acquisto, l'imposizione è di fatto solo francese: il diritto interno italiano esonera le plusvalenze immobiliari realizzate oltre il quinto anno di detenzione. I casi particolari sono descritti nel capitolo 5.
Le aliquote francesi 2026.
Un italiano residente in Italia beneficia di un'aliquota nettamente inferiore a quella di un residente francese, e anche a quella dei non residenti extra-UE. Il vantaggio arriva dall'esonero dei contributi sociali CSG e CRDS.
L'aliquota applicata alla plusvalenza immobiliare di un italiano residente in Italia si compone di due elementi: l'imposta sul reddito (aliquota forfettaria del 19 %) e i prelievi sociali. È su quest'ultima voce che si gioca il vantaggio fiscale dei residenti UE.
Gli abbattimenti per durata di detenzione.
Più tempo si detiene il bene, meno si paga. Ma le due componenti dell'aliquota — imposta sul reddito e prelievi sociali — seguono due calendari diversi.
L'aliquota lorda del 26,5 % si applica alla plusvalenza netta imponibile dopogli abbattimenti legati alla durata di detenzione. I primi 5 anni non beneficiano di alcuna riduzione. Dal sesto anno in poi, l'abbattimento cresce ogni anno, ma a ritmo diverso per IR e prelievi sociali.
| Anni | Abbattimento | Cumulato |
|---|---|---|
| 1 – 5 | Nessun abbattimento | 0 % |
| 6 – 21 | 6 % per anno | fino a 96 % |
| 22 | + 4 % finale | 100 % |
| ≥ 22 | Esonero totale | — |
| Anni | Abbattimento | Cumulato |
|---|---|---|
| 1 – 5 | Nessun abbattimento | 0 % |
| 6 – 21 | 1,65 % per anno | fino a 26,4 % |
| 22 | + 1,60 % | 28 % |
| 23 – 30 | + 9 % per anno | fino a 100 % |
| ≥ 30 | Esonero totale | — |
La sopratassa sui plusvalori elevati.
Al di sopra di 50 000 € di plusvalenza imponibile, si aggiunge una sopratassa progressiva. In pratica colpisce raramente i venditori con lunga durata di detenzione.
Il Code Général des Impôts prevede una sopratassa specifica quando la plusvalenza imponibile dopogli abbattimenti per durata di detenzione supera 50 000 €. La sopratassa si applica all'aliquota IR (non ai prelievi sociali) e cresce per scaglioni.
| Da 50 001 a 100 000 € | 2 % |
| Da 100 001 a 150 000 € | 3 % |
| Da 150 001 a 200 000 € | 4 % |
| Da 200 001 a 250 000 € | 5 % |
| Oltre 250 000 € | 6 % |
La convenzione fiscale Francia-Italia.
Firmata a Venezia il 5 ottobre 1989, resta il riferimento per evitare la doppia imposizione tra i due Stati. Due articoli governano la plusvalenza immobiliare.
La convenzione fiscale bilaterale tra Italia e Francia è stata firmata il 5 ottobre 1989 ed è entrata in vigore il 1º maggio 1992. È ancora pienamente in vigore ad aprile 2026 e governa la ripartizione del potere impositivo per imposte sui redditi e sul patrimonio.
Articolo 13— plusvalenze: i redditi derivanti dall'alienazione di beni immobili sono tassabili nello Stato in cui tali beni sono situati. Un italiano che vende una casa a Mentone è dunque soggetto all'imposta francese.
Articolo 24-1-a— eliminazione della doppia imposizione: l'Italia concede al proprio residente un credito d'imposta pari all'imposta effettivamente pagata in Francia, nei limiti dell'imposta italiana dovuta sullo stesso reddito. Il credito è subordinato al principio di imposizione effettiva: si applica solo se l'imposta è stata realmente pagata in Francia.
Lato Italia, la regola dei 5 anni.Il diritto interno italiano (art. 67, c. 1, lett. b del TUIR) esonera le plusvalenze immobiliari realizzate oltre il quinto anno di detenzione. Sotto i 5 anni, il venditore ha due opzioni: l'imposta sostitutiva del 26 % davanti al notaio italiano, oppure la tassazione ordinaria secondo gli scaglioni IRPEF. Restano esenti l'abitazione principale e i beni ricevuti per eredità.
Il rappresentante fiscale accreditato.
Una formalità spesso temuta — e in realtà non dovuta, per un italiano residente in Italia.
Fino al 2014, ogni venditore non residente di un bene immobile in Francia doveva designare un représentant fiscal accrédité, un intermediario responsabile della dichiarazione della plusvalenza davanti al fisco francese. Un obbligo costoso e complesso.
Dal 1º gennaio 2015, in seguito a una decisione della Commissione europea, gli italiani residenti in Italia, come tutti i residenti UE ed EEE, non sono più tenuti a designare un rappresentante fiscale accreditato per la vendita di un immobile in Francia. La dichiarazione è fatta direttamente dal notaio francese tramite il formulario 2048-IMM.
Un caso concreto calcolato.
Italiano residente a Milano. Seconda casa a Nizza, acquistata nel 2005, venduta nel 2026. Vediamo, passo dopo passo, quanto pagherà effettivamente.
Calcoli la plusvalenza indicativa
Stima rapida dell'imposta francese sulla plusvalenza per un italiano residente UE. Tutti i numeri sono ordini di grandezza, da verificare con il notaio.
Simulatore indicativo per italiani residenti UE. Non tiene conto di eventuali esoneri specifici, IVIE italiana, credito d'imposta in Italia per vendite entro 5 anni. Il calcolo ufficiale è redatto dal notaio incaricato della vendita.
Gli errori da evitare.
Sei trappole frequenti nelle vendite transfrontaliere. Nessuna è fatale, ma ognuna costa tempo, denaro o tranquillità.
Dimenticare di pagare effettivamente in Francia
Il credito d'imposta italiano si applica solo se l'imposta è stata realmente versata in Francia. Principio di imposizione effettiva: nessun credito, se non c'è imposta francese.
Non giustificare i lavori con fatture
I lavori di ristrutturazione si aggiungono al prezzo di acquisto solo se documentati da fatture intestate al venditore, rilasciate da imprese. Le ricevute non bastano.
Ignorare l'abbattimento per durata di detenzione
Una simulazione che non tiene conto degli abbattimenti sovrastima drasticamente l'imposta. A 21 anni, l'IR è abbattuto del 96 %.
Confondere « non residente UE » e « non residente extra-UE »
Gli italiani UE pagano 26,5 % totale. I non residenti extra-UE pagano 37,6 % e sono soggetti al rappresentante fiscale accreditato. Confusione frequente nelle simulazioni generiche.
Vendere prima dei 5 anni senza simulazione italiana
Sotto i 5 anni, la plusvalenza è imponibile anche in Italia (imposta sostitutiva 26 % o scaglioni IRPEF). Simulare entrambi i lati prima della vendita evita sorprese.
Dichiarare tardivamente al fisco italiano
La plusvalenza estera, quando imponibile in Italia, va dichiarata nei termini previsti. Ritardi e omissioni comportano sanzioni. Il commercialista italiano di fiducia gestisce la tempistica.
Questa guida ha finalità puramente informativa e non costituisce consulenza fiscale personalizzata. La tassazione della plusvalenza dipende dalla situazione individuale del venditore (durata di detenzione, lavori giustificati, residenza fiscale, convenzioni applicabili). Si raccomanda di consultare un commercialista italiano di fiducia e il notaio francese prima di qualsiasi operazione. I dati presentati sono aggiornati ad aprile 2026, fonti: impots.gouv.fr, BOFIP, Service-Public.fr. Possono variare in funzione della normativa.
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