Il netto incassato dalla vendita di un immobile in Francia dipende da una manciata di voci ricorrenti. Per un proprietario italiano residente in Italia, l'ordine di grandezza dei costi totali è del circa 8-12 % del prezzo di vendita, plusvalenza imponibile esclusa.
1. Commissione d'agenzia
La commissione è negoziabile e dipende dal tipo di mandato e dal posizionamento del bene. Ordini di grandezza indicativi:
- Mandato esclusivo (3-6 mesi, una sola agenzia): nell'ordine del 4-5 %
- Mandato semplice (più agenzie): nell'ordine del 5-7 %
- Mandato semi-esclusivo: nell'ordine del 5-6 %
- Per immobili di prestigio (oltre 2 M€), la commissione tende verso il 3-4 %
La commissione include in genere IVA al 20 %. Va sempre verificato se il mandato indica la commissione "HT" (al netto IVA) o "TTC" (IVA inclusa).
2. Diagnosi tecniche (DDT)
Le diagnosi obbligatorie sono a carico del venditore, in un ordine di grandezza di 300-800 € a seconda del numero di diagnosi necessarie e della superficie del bene.
| Diagnosi | Costo indicativo | Quando si applica |
|---|---|---|
| DPE (performance energetica) | 100-200 € | Sempre |
| Amianto | 100-150 € | Costruzioni anteriori a luglio 1997 |
| Piombo (CREP) | 120-200 € | Costruzioni anteriori al 1949 |
| Termiti | 100-150 € | Zone classificate (Costa Azzurra) |
| Elettrico | 100-150 € | Impianto oltre 15 anni |
| Gas | 100-150 € | Impianto oltre 15 anni |
| ERP | compreso / 50 € | Sempre |
Una stima realistica del netto incassatoLa nostra relazione integra tutti i costi nel calcolo del ricavo finale.
Richiedere la mia stima3. Documenti condominiali
Per gli immobili in condominio, vanno prodotti documenti specifici a carico del venditore:
- Pré-état daté: 200-400 €
- État daté (finale, al rogito): 200-300 €
- Carnet d'entretien: gratuito
4. Estinzione del mutuo
Se il bene è gravato da un mutuo da estinguere alla vendita, vanno previsti:
- Indennità di estinzione anticipata: legalmente capped al minore tra il 3 % del capitale residuo e 6 mesi di interessi sul capitale rimborsato in anticipo;
- Spese di levée d'hypothèque: 0,7-0,8 % del capitale iniziale del mutuo;
- Spese di radiazione: in genere comprese nel rogito.
5. Imposta sulla plusvalenza
Per un italiano residente UE, l'aliquota indicativa è di circa 26,5 % sulla plusvalenza imponibile, ridotta progressivamente dagli abbattimenti per durata di detenzione (esonero IR a 22 anni, esonero prelievi sociali a 30 anni).
Vedere la pagina dedicata alla plusvalenza immobiliare in Francia per italiani per il dettaglio.
6. Rappresentante fiscale (solo extra-UE)
Solo per i venditori non residenti extra-UE(USA, UK post-Brexit, Svizzera in certi casi) e per prezzi di vendita superiori a una certa soglia: è obbligatorio nominare un rappresentante fiscale accreditato. Costo indicativo: nell'ordine dello 0,4-1 % del prezzo di vendita.
Per gli italiani residenti in Italia (UE), questo obbligo non si applica.
Riepilogo: quanto netto incasserò?
Esempio numerico semplificato (italiano residente UE, vendita 600 000 €, detenzione 15 anni, mandato esclusivo, lavori documentati 30 000 €):
| Voce | Importo indicativo |
|---|---|
| Prezzo di vendita | 600 000 € |
| Commissione agenzia (5 %) | − 30 000 € |
| DDT | − 500 € |
| Pré-état daté + état daté | − 500 € |
| Plusvalenza imponibile (dopo abbattimenti) | circa − 25 000 € |
| Netto indicativo al venditore | circa 544 000 € |
Cifre puramente indicative. Il calcolo reale dipende da molti fattori: anni di detenzione, lavori documentati, condominio, presenza di mutuo. La nostra relazione di stima personalizza tutte le voci.