Per un proprietario italiano residente in Italia che vende un bene sulla Costa Azzurra, la plusvalenza immobiliare è imponibile in Francia. L'aliquota globale indicativa è di circa 26,5 %, sensibilmente più contenuta rispetto al 36,2 % applicato ai residenti francesi. I numeri di questa pagina sono ordini di grandezza, da verificare caso per caso.
Calcoli la plusvalenza indicativa
Stima rapida dell'imposta francese sulla plusvalenza per un italiano residente UE. Tutti i numeri sono ordini di grandezza, da verificare con il notaio.
Simulatore indicativo per italiani residenti UE. Non tiene conto di eventuali esoneri specifici, IVIE italiana, credito d'imposta in Italia per vendite entro 5 anni. Il calcolo ufficiale è redatto dal notaio incaricato della vendita.
Cos'è la plusvalenza immobiliare
La plusvalenza immobiliare (plus-value immobilière) è la differenza tra il prezzo di vendita e il prezzo di acquisto rettificato di un immobile. È imponibile in Francia quando il bene è situato sul territorio francese, indipendentemente dalla residenza fiscale del venditore.
Il prezzo di acquisto può essere maggiorato di alcuni elementi forfettari e dei lavori giustificati da fattureintestate al venditore. Le spese notarili dell'acquisto, in genere, sono integrate forfettariamente nel prezzo di acquisto.
L'aliquota globale per residenti UE
Per un italiano residente in Italia (Stato membro UE), l'aliquota globale indicativa è di circa 26,5 %, scomposta come segue (ordini di grandezza):
- Imposta sul reddito (IR) : nell'ordine del 19 %
- Prelievo di solidarietà : nell'ordine del 7,5 %
La sentenza De Ruyterdella Corte di Giustizia UE (2015) ha escluso i residenti UE dall'assoggettamento ai contributi sociali francesi (CSG, CRDS) per la maggioranza dei casi: resta dovuto il solo prelievo di solidarietà, nettamente più contenuto.
Residente francese : circa 36,2 % totale
Italiano residente UE : circa 26,5 % totale
Non residente extra-UE(USA, UK, Svizzera in certi casi) : nell'ordine del 37,6 %
Gli abbattimenti per durata di detenzione
La plusvalenza imponibile è ridotta progressivamente in funzione della durata di detenzione del bene. Il ritmo è diverso per l'imposta sul reddito e per il prelievo di solidarietà / contributi sociali. Le percentuali qui sotto sono ordini di grandezza previsti dalla normativa francese.
Imposta sul reddito (IR)
- Dal 1º al 5º anno : nessun abbattimento
- Dal 6º al 21º anno : circa 6 % per anno (cumulato fino al 96 %)
- Al 22º anno : abbattimento finale di circa 4 % → esonero totale
Prelievi sociali / solidarietà
- Dal 1º al 5º anno : nessun abbattimento
- Dal 6º al 21º anno : circa 1,65 % per anno
- Al 22º anno : circa +1,60 %
- Dal 23º al 30º anno : circa 9 % per anno → esonero totale a 30 anni
Le percentuali e le soglie indicate seguono la normativa francese in vigore e possono essere modificate per legge. Per una simulazione personalizzata, è opportuno consultare un professionista qualificato (notaio o consulente fiscale).
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Richiedere la mia stimaLa sopratassa sui plusvalori elevati
Quando la plusvalenza imponibile supera una certa soglia (nell'ordine di 50 000 €dopo abbattimenti), la normativa francese prevede una sopratassa progressiva. Gli scaglioni indicativi vanno da circa 2 % a circa 6 % a seconda dell'importo.
La sopratassa si applica sulla base imponibile dopogli abbattimenti per durata di detenzione: per beni detenuti a lungo, l'impatto è in genere modesto o nullo.
Esempi di calcolo indicativi
I tre scenari seguenti illustrano l'impatto della durata di detenzione su una stessa plusvalenza lorda. I numeri sono semplificati e arrotondati a fini didattici: non sostituiscono una simulazione professionale.
Scenario A : vendita dopo 5 anni
Acquisto 350 000 € (2020), vendita 600 000 € (2026), nessun lavoro documentato. Plusvalenza lorda di 250 000 €. Nessun abbattimentoapplicabile sotto i 6 anni. Imposizione indicativa : nell'ordine di 26,5 % sulla base imponibile + sopratassa progressiva sopra i 50 000 €.
Scenario B : vendita dopo 15 anni
Acquisto 350 000 € (2011), vendita 600 000 € (2026), lavori documentati 30 000 €. Plusvalenza lorda di circa 220 000 €. Abbattimenti IR nell'ordine del 60 %, abbattimenti prelievi sociali nell'ordine del 16,5 %. Imposizione effettiva sensibilmente ridotta rispetto allo scenario A.
Scenario C : vendita dopo 22 anni
Acquisto 350 000 € (2004), vendita 600 000 € (2026), lavori documentati 50 000 €. Esonero totaledall'imposta sul reddito. Resta dovuta una quota di prelievi sociali residui, che si annulla completamente al 30º anno.
Un esempio di calcolo passo per passo (Milano → Nizza, 21 anni di detenzione) è disponibile nella pagina dedicata alla tassazione della vendita.
Esoneri totali e parziali
La normativa francese prevede diversi casi di esonero, in tutto o in parte. I principali sono:
- Detenzione lunga : esonero IR a 22 anni, esonero prelievi sociali a 30 anni (vedi sopra).
- Prima cessione di un bene diverso dalla residenza principale : esonero parziale a certe condizioni stringenti.
- Importo della vendita modesto : esonero per vendite sotto una soglia indicativa di 15 000 €.
- Vendita a un organismo di edilizia sociale : esonero totale.
- Esonero per non residenti che hanno avuto domicilio fiscale in Francia : a condizioni precise, esonero parziale entro i 10 anni successivi al trasferimento di residenza.
Ogni caso richiede una verifica puntuale presso il notaio incaricato della vendita. Le condizioni indicate sono indicative e possono variare in base alla situazione individuale.
E in Italia?
La convenzione fiscale Italia-Francia del 5 ottobre 1989(recepita in Italia con la legge 7 gennaio 1992 n. 20) regola la ripartizione dell'imposizione. In sintesi:
- Per immobili detenuti più di 5 anni, la plusvalenza è generalmente esente in Italia.
- Per vendite entro 5 anni, l'Italia applica la propria imposizione (imposta sostitutiva 26 % su opzione, o scaglioni IRPEF), con credito d'imposta sull'imposta francese effettivamente versata.
- Il bene va dichiarato annualmente nel quadro RW della dichiarazione italiana (monitoraggio fiscale).
Per approfondire, vedere la pagina dedicata alla convenzione fiscale Italia-Francia sugli immobili.