Sempre più italiani guardano alla Costa Azzurra come destinazione per una residenza secondaria, un investimento o un trasferimento di vita. La vicinanza, il clima, la fiscalità francese sugli immobili (più favorevole di quella italiana in molti scenari) e la rete di trasporti rendono il mercato particolarmente attrattivo. Resta il rituale amministrativo francese, da affrontare in italiano con un partner di fiducia.
Perché gli italiani comprano qui
- Vicinanza : 1h30 da Genova, 3 ore da Milano, 5 ore da Torino. Confine ligure a 5 minuti da Mentone.
- Lingua : tutta la fascia Mentone-Nizza è italofona, comunità italiana radicata, agenzie e notai italofoni.
- Fiscalità immobiliare francese : tassazione di possesso (taxe foncière) e di plusvalenza spesso più favorevoli rispetto all'Italia per le residenze secondarie.
- Stabilità del mercato : a differenza di mercati speculativi, la Costa Azzurra ha una domanda strutturale internazionale che protegge il valore.
- Stile di vita : clima, cultura mediterranea, prossimità Alpi, Monaco, Italia.
Le fasi dell'acquisto
1. Definizione del progetto
Zona, tipologia, budget, finalità (residenza secondaria, principale, investimento locativo). Una briefing chiaro al partner orienta le proposte e riduce drasticamente il numero di visite inutili.
2. Pre-approvazione del mutuo
Se l'acquisto è finanziato, è prudente ottenere una simulation de prêt o una lettera di intenti dalla banca prima di iniziare le visite. Per i non residenti, apporto in genere del 30-40 %, durata massima 20-25 anni.
3. Visite e offerta
L'agenzia partner organizza le visite, in italiano. Quando un bene convince, si formalizza un'offre d'achat scritta, con prezzo proposto e condizioni sospensive (mutuo, diagnosi).
4. Compromis de vente
Atto preliminare davanti al notaio (italiano via procura se si preferisce). Acconto del 5-10 % bloccato sul conto sequestro del notaio. Diritto di rifrazione di 10 giorniper l'acquirente non professionale.
5. Periodo intermedio (2-4 mesi)
Il notaio raccoglie i documenti, verifica il titolo di proprietà, ottiene la conferma del non-esercizio del diritto di prelazione del comune, gestisce le pratiche amministrative. L'acquirente finalizza il mutuo.
6. Acte authentique (rogito)
Firma definitiva presso il notaio, in presenza o tramite procura. Versamento del saldo del prezzo + frais de notaire. Consegna delle chiavi il giorno stesso, salvo accordo diverso.
Iniziare con un primo briefingQuattro informazioni per orientare la ricerca. Rispondiamo entro 2 giorni lavorativi.
Compilare il modulo ↓Tasse e costi d'acquisto
| Voce | Ordine di grandezza | Note |
|---|---|---|
| Frais de notaire (immobile usato) | 7-8 % del prezzo | In gran parte imposte di registro |
| Frais de notaire (immobile nuovo) | 2-3 % del prezzo | Ridotti per i primi 5 anni |
| Commissione agenzia | variabile | In genere a carico del venditore in vendita standard |
| Frais di mutuo | circa 1 % del capitale | Garanzia ipotecaria, dossier, assicurazione |
| Taxe foncière annuale | 0,3 – 1 % valore catastale | A carico del proprietario, dovuta ogni anno |
| Taxe d'habitation (residenze secondarie) | variabile per comune | Comuni costieri spesso aumentano l'aliquota |
| IFI (patrimonio immobiliare) | 0,5-1,5 % oltre 1,3M € | Solo se patrimonio immobiliare francese netto > 1,3 M € |
Cifre indicative 2026. Le aliquote precise e gli abbattimenti dipendono dalla località del bene e dalla situazione personale. È consigliabile una simulazione personalizzata con il notaio o un consulente fiscale prima del compromis.
Il mutuo per non residenti
Due strade principali per finanziare l'acquisto:
Banche francesi
BNP Paribas, Société Générale, Crédit Agricole, LCL, Crédit Mutuel offrono mutui ai non residenti. Condizioni indicative:
- Apporto : 30-40 % del prezzo + frais de notaire;
- Durata : in genere 20-25 anni massimo per non residenti;
- Tasso : leggermente superiore ai residenti (premio di 0,3-0,8 punti);
- Garanzia : ipoteca, raramente cautio mutuelle per non residenti;
- Documentazione : 3 anni di dichiarazioni dei redditi italiane, conti, contratti.
Banche italiane con filiale francese
Intesa Sanpaolo (tramite la filiale BIB), Unicredite alcuni gruppi cooperativi offrono mutui per acquisto in Francia, soprattutto se si è già cliente. Vantaggio: gestione bilingue, processo più familiare. Svantaggio: condizioni spesso meno competitive di un'ipoteca diretta francese.
Le zone più richieste
Le pagine dedicate descrivono in dettaglio il mercato di ogni zona, dal punto di vista di un'analisi dei prezzi e del posizionamento. Lo stesso bacino di agenzie partner assiste sia i venditori sia gli acquirenti.
- Nizza — il mercato principale, dal Carré d'Or a Cimiez;
- Mentone — la città più italofona, vicina al confine;
- Villefranche-sur-Mer — premium, rada storica;
- Roquebrune-Cap-Martin — vicino Monaco;
- Saint-Jean-Cap-Ferrat — ultra-premium, off-market;
- Cap-d'Ail, Beaulieu-sur-Mer, Èze — accessi mare di prestigio.
Dichiarare l'immobile in Italia
Dopo l'acquisto, l'immobile va indicato nel quadro RW della dichiarazione italiana (monitoraggio fiscale). Sono dovute eventualmente:
- IVIE (imposta sul valore degli immobili esteri) — aliquota indicativa 0,76 % del valore;
- Tassazione dei redditi locativi se si affitta, con credito d'imposta sull'imposta francese pagata;
- Dichiarazione successione se l'immobile passa per eredità a familiari italiani.
Per il quadro fiscale complessivo, vedere la convenzione fiscale Italia-Francia sugli immobili e la residenza fiscale italiana e francese.