La convenzione bilaterale tra Italia e Francia regola la ripartizione del potere impositivo tra i due Stati, evitando che lo stesso reddito o la stessa plusvalenza siano tassati due volte. Per gli immobili, il principio generale è chiaro: imposizione nello Stato in cui si trova il bene, con un meccanismo di credito d'imposta nell'altro Stato quando applicabile.
La convenzione bilaterale del 1989
La convenzione fiscale tra la Repubblica italiana e la Repubblica francese è stata firmata a Venezia il 5 ottobre 1989ed è stata recepita nell'ordinamento italiano con la legge 7 gennaio 1992 n. 20. Si tratta del riferimento normativo principale per evitare la doppia imposizione sui redditi e sul patrimonio tra i due Paesi.
Per la materia immobiliare, gli articoli centrali sono il 6 (redditi immobiliari da locazione), il 13 (plusvalenze) e il 24 (metodi per eliminare la doppia imposizione, ovvero credito d'imposta).
Articolo 13: la tassazione delle plusvalenze
L'articolo 13 della convenzione stabilisce che le plusvalenze derivanti dall'alienazione di beni immobili sono imponibili nello Stato contraente in cui i beni sono situati. Per una casa in Costa Azzurra, la Francia esercita quindi pienamente la propria potestà impositiva.
Lo Stato di residenza del venditore (Italia, nel nostro caso) non perde il diritto di tassare, ma deve riconoscere un credito d'imposta sull'imposta estera effettivamente pagata, per evitare la doppia imposizione.
Francia : tassa la plusvalenza realizzata sul suo territorio.
Italia: tassa eventualmente la stessa plusvalenza, ma scomputa l'imposta francese già versata.
Il credito d'imposta in Italia
Il credito d'imposta è il meccanismo tecnico che evita la doppia imposizione. Si applica quando l'Italia esercita la propria potestà impositiva su un reddito o una plusvalenza già tassata in Francia.
Per la plusvalenza immobiliare, l'Italia tassa la differenza solo in alcuni casi (in genere, vendite entro 5 anni dall'acquisto, a certe condizioni). In tali casi, il contribuente italiano:
- Dichiara la plusvalenza nei quadri italiani competenti (in genere quadro RT);
- Calcola l'imposta italiana dovuta (imposta sostitutiva 26 % o scaglioni IRPEF);
- Scomputa l'imposta francese effettivamente versata, entro il limite della quota italiana;
- Conserva la prova del pagamento francese (ricevuta del notaio o documento equivalente).
Il calcolo concreto del credito è complesso e dipende dalla composizione del reddito. È fortemente consigliato il supporto di un commercialista esperto in fiscalità internazionale.
Una stima realistica al netto della fiscalitàLa nostra relazione integra la plusvalenza indicativa nel calcolo del ricavo netto.
Richiedere la mia stimaCasi di doppia imposizione
Nonostante la convenzione, alcuni casi residuali di doppia imposizione possono verificarsi, soprattutto per via di differenze nei criteri di calcolo della base imponibile tra i due Paesi.
Vendita entro 5 anni dall'acquisto
La Francia tassa con aliquota indicativa di circa 26,5 % senza abbattimenti (detenzione sotto i 6 anni). L'Italia tassa con imposta sostitutiva 26 % o IRPEF. Il credito d'imposta francese va a scomputo dell'imposta italiana. Se l'imposta francese è superiore, la differenza in genere non è restituita.
Differenze sul calcolo della plusvalenza
I criteri francesi e italiani per il calcolo della plusvalenza (lavori ammessi, spese deducibili, abbattimenti) non coincidono perfettamente. Ne deriva che la base imponibile italiana può divergere da quella francese, generando piccoli scarti tecnici.
Quadro RW e monitoraggio fiscale
Indipendentemente dalla vendita, ogni residente fiscale italiano è tenuto al monitoraggio fiscale degli investimenti detenuti all'estero. Il valore degli immobili in Francia va indicato annualmente nel quadro RW della dichiarazione dei redditi.
- Va indicato il valore di acquisto o, in mancanza, il valore di mercato;
- L'obbligo decorre dal possesso effettivo, non dall'atto di acquisto formale;
- Sono dovute eventualmente IVIE (Imposta sul valore immobili esteri) e IVAFE se applicabile;
- L'omissione comporta sanzioni indicative dal 3 % al 30 % del valore non dichiarato.
Gli importi e le aliquote del monitoraggio fiscale sono soggetti a modifiche normative. È opportuno verificare annualmente con il proprio commercialista.
Esempi pratici
Caso 1 : vendita dopo 15 anni
Famiglia milanese, acquisto a Nizza nel 2011, vendita nel 2026. Plusvalenza imponibile in Francia (dopo abbattimenti). In Italia, nessuna tassazione della plusvalenza (detenzione superiore a 5 anni). Il bene va comunque dichiarato in quadro RW fino alla data della vendita.
Caso 2 : vendita dopo 3 anni
Acquisto nel 2023, vendita nel 2026. Plusvalenza imponibile sia in Francia sia in Italia. In Italia, applicazione dell'imposta sostitutiva 26 % (su opzione presso il notaio italiano), con credito d'imposta sull'imposta francese versata. Il risultato netto dipende dall'ammontare comparato delle due imposte.
Caso 3 : trasferimento di residenza in Francia
Pensionato che trasferisce la residenza fiscale in Francia dopo la vendita. L'imposizione segue regole specifiche: è opportuno verificare la situazione caso per caso, in particolare per quanto riguarda la residenza fiscale effettiva e i criteri di tie-breaker previsti dalla convenzione.