Vendere una casa in Francia richiede la raccolta di un fascicolo documentale completo, parte fornito dal venditore, parte ricostruito dal notaio. Una preparazione anticipata riduce sensibilmente i tempi del rogito e previene contestazioni dell'acquirente.
Documenti d'identità e stato civile
Il notaio deve verificare l'identità del venditore e il suo regime patrimoniale. Per un proprietario italiano servono:
- Copia del documento d'identità in corso di validità (carta d'identità o passaporto);
- Copia del codice fiscale italiano;
- Estratto di nascita aggiornato (rilasciato dal comune di nascita);
- Certificato di residenza recente;
- Se coniugati, certificato di matrimonio con menzione del regime patrimoniale (comunione, separazione, accordi prematrimoniali);
- Se vedovi/divorziati, documenti relativi (atto di morte, sentenza di divorzio);
- Per le società, visura camerale recente e statuto sociale.
Alcuni documenti possono richiedere una traduzione giurata in francese. La prassi varia per studio notarile. È opportuno verificare in anticipo le richieste.
Titolo di proprietà e atti precedenti
Il documento chiave è il titolo di proprietà(in genere l'acte authentique d'achat), che attesta la provenienza del bene. Se la casa è stata acquistata, ereditata o donata in più tappe, va prodotto l'intero chaîne de titres.
- Copia integrale del titolo di proprietà;
- Eventuali atti modificativi (divisioni, frazionamenti, servitù costituite);
- Documenti relativi a permessi di costruire e dichiarazioni di lavori (DP, déclaration préalable);
- Certificato di conformità urbanistica per i lavori importanti;
- Eventuali atti di donazione, successione, divisione.
Una checklist personalizzata sul Suo beneLa nostra relazione include l'elenco preciso dei documenti da raccogliere.
Richiedere la mia stimaIl Dossier de Diagnostic Technique (DDT)
Il DDT raccoglie le diagnosi tecniche obbligatorie per la vendita di un immobile in Francia. È a carico del venditore, redatto da un diagnostico certificato e va allegato al compromis e al rogito. La sua mancanza espone a contenziosi e a vizi occulti.
Diagnosi comuni a tutti gli immobili
- DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) — classe energetica e GES;
- Amianto (per immobili costruiti prima del 1º luglio 1997);
- Piombo (CREP, per immobili anteriori al 1949);
- Termiti (in zone classificate, frequente in Costa Azzurra);
- ERP / ERNMT — Stato dei rischi e dell'inquinamento (sismici, alluvioni, naturali, tecnologici);
- Elettrico (impianto di oltre 15 anni);
- Gas (impianto di oltre 15 anni);
- Diagnostic bruit (per immobili vicino ad aeroporti);
- Mérule (in zone classificate per fungo della casa).
Il costo complessivo del DDT è in genere di 300-800 €, a carico del venditore. La validità varia per diagnosi (es. DPE 10 anni, termiti 6 mesi). Le diagnosi vanno datate al massimo 6 mesi prima della firma del rogito.
Documenti condominiali
Se l'immobile fa parte di una copropriété(condominio), la legge ALUR/Loi Climat impone la consegna di un fascicolo specifico, in mancanza del quale i termini di rifrazione dell'acquirente non decorrono.
- Règlement de copropriété e stato descrittivo di divisione;
- Tre ultimi verbali di assemblea generale;
- Carnet d'entretien dell'immobile (mantenuto dal sindacato);
- Pré-état daté (situazione contabile del lotto, oneri ordinari e straordinari);
- Diagnostic technique global (DTG) se redatto;
- Fondo di lavori Loi ALUR (importo e quota associata al lotto);
- Eventuali procedimenti in corso a carico del condominio.
Il pré-état daté e l'état daté sono richiesti direttamente dal notaio al sindacato. Il costo (a carico venditore) è in genere di 200-400 €.
Estratti e certificati amministrativi
Una serie di estratti viene normalmente ottenuta dal notaio, ma è utile sapere cosa entra nel fascicolo:
- Estratto catastale (extrait cadastral) e piano catastale;
- Stato ipotecario (état hypothécaire);
- Certificato d'urbanismo (CU) — situazione urbanistica del lotto;
- Diritto di prelazione (DPU) — risposta del comune sull'eventuale esercizio;
- Conformità delle servitù e accessi.
Documenti fiscali
Per il calcolo della plusvalenza imponibile e per la verifica della residenza fiscale:
- Fatture dei lavori intestate al venditore, per la rideterminazione del prezzo di acquisto;
- Ultima dichiarazione di taxe foncière;
- Eventuale taxe d'habitation per residenze secondarie;
- Per i non residenti italiani: attestato di residenza fiscale italiana (modello richiesto presso l'Agenzia delle Entrate);
- Eventuale certificato 9-IT per beneficiare dell'aliquota UE sulla plusvalenza.
Tempistica indicativa
La raccolta completa del fascicolo richiede in genere 4-8 settimane. Pianificazione tipica:
- Settimana 1-2 : organizzazione del DDT da diagnostico certificato;
- Settimana 2-3 : richiesta di atti di stato civile in Italia;
- Settimana 3-4 : raccolta di fatture lavori e documenti fiscali;
- Settimana 4-6 : invio al sindacato per i documenti condominiali;
- Settimana 6-8 : preparazione del compromis con il notaio.